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近日，杭州蕭山法院通報(bào)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)引起了物業(yè)行業(yè)的關(guān)注：2013年蕭山區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛案件達(dá)到1092件，同比增長(zhǎng)近100%，這些糾紛中，99.45%都是因?yàn)闃I(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)引發(fā)的。很多業(yè)主遇到問(wèn)題、矛盾，都會(huì)以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)解決，這種方式是否合理合法呢？下面我們列舉幾種最常見(jiàn)的不交物業(yè)費(fèi)的情形，供大家參考。
一、 交付后不入住是否能不交物業(yè)費(fèi)
近年來(lái)，很多以投資為目的的業(yè)主在交房后將房屋空置，物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)時(shí)則以自己并沒(méi)有入住而拒繳物業(yè)費(fèi)，這種情形《無(wú)錫市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法》第十一條第四款規(guī)定：因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用物業(yè)，可以按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，減免期限最長(zhǎng)為24個(gè)月。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。我們?cè)谶@里要提醒業(yè)主兩點(diǎn)：一是減免物業(yè)費(fèi)，應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，經(jīng)確認(rèn)后才可減免，另外70%僅針對(duì)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)；二是房屋一旦裝修，就不享受空置房?jī)?yōu)惠政策。
二、房屋有質(zhì)量問(wèn)題能否不交物業(yè)費(fèi)
很多市民不知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，必須向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是房屋質(zhì)量問(wèn)題是開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，因此房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)購(gòu)房者可以直接要求開發(fā)商履行保修義務(wù)并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。很多業(yè)主以此拒繳物業(yè)費(fèi)的原因多是對(duì)自己與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)范圍沒(méi)有仔細(xì)閱讀，導(dǎo)致將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上。不過(guò)物業(yè)企業(yè)應(yīng)該做到積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。
三、業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭損害是否可以拒繳物業(yè)費(fèi)
業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒繳物業(yè)費(fèi)的情形也比較常見(jiàn)，這種情況應(yīng)該如何解決呢？《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條第一款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；四十七條第三款規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。鑒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，一般均會(huì)排除對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全予以保障的約定義務(wù)，所以財(cái)產(chǎn)受損的情況要看業(yè)主與物業(yè)公司是否有關(guān)于財(cái)產(chǎn)安全的特殊約定。如果與物業(yè)公司簽訂了具體的財(cái)產(chǎn)保管協(xié)議，那么
可以根據(jù)協(xié)議向物業(yè)公司索賠。如果與物業(yè)公司間沒(méi)有關(guān)于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的特殊約定，那么就要看物業(yè)公司在安全管理上是否存在過(guò)失，進(jìn)一步劃分責(zé)任。從法理上說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)安全責(zé)任大小主要受物業(yè)服務(wù)合同的具體約定，業(yè)主要求賠償應(yīng)由法院經(jīng)過(guò)調(diào)查和評(píng)估鑒定，判定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)多少賠償責(zé)任，而不是業(yè)主自行不交物業(yè)費(fèi)來(lái)挽回?fù)p失。
四、因鄰里裝修糾紛而拒繳物業(yè)費(fèi)是否合理
鄰居違章搭建陽(yáng)光房向物業(yè)反應(yīng)后無(wú)果，隔壁裝修噪音施工影響休息屢次告知物業(yè)也沒(méi)用，樓上裝修時(shí)將垃圾亂倒影響小區(qū)環(huán)境等等這些由裝修帶來(lái)的困境困擾著每一位小區(qū)業(yè)主，很多業(yè)主以此覺(jué)得物業(yè)管理不到位而拒繳物業(yè)費(fèi)，那么是否合理呢？以違章搭建陽(yáng)光房為例，物業(yè)公司按合同約定，有義務(wù)制止業(yè)主搭建違法建筑，并上報(bào)相關(guān)行政管理部門，但物業(yè)公司并無(wú)行政執(zhí)法權(quán)，物業(yè)公司自己無(wú)法對(duì)違建進(jìn)行拆除。所以只要物業(yè)公司對(duì)違建業(yè)主提出過(guò)制止要求，并及時(shí)上報(bào)行政部門，就已經(jīng)盡到義務(wù)，業(yè)主不得以此拒繳物業(yè)費(fèi)。
我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都“事出有因”，但是我們希望業(yè)主能夠通過(guò)合法合理的途徑來(lái)解決問(wèn)題，拒繳物業(yè)費(fèi)不但不利于維護(hù)自身的權(quán)利，而且還會(huì)侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益，甚至導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)因經(jīng)費(fèi)不足進(jìn)入“惡性循環(huán)”的地步。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠(chéng)、友好協(xié)商的態(tài)度來(lái)解決問(wèn)題。
